By & Havns stærkt tvivlsomme forretningsmodel

Udgivet:
Af: Per Henriksen

By & Havn blev stiftet i 2007, ved at opdele Ørestadsselskabet i et Metroselskab og i Arealudviklingsselskabet By & Havn som derefter skulle sælge byggegrunde i både Ørestaden og i Københavns Havn (se kort). I 2007 var det forventningen at By & Havn ville være gældfrit i 2035, med de i loven anvendte forudsætninger [1].

MEN SÅDAN SKULLE DET IKKE GÅ

I de efterfølgende år blev det politisk besluttet yderligere at belåne By & Havn med op til 9,5 milliarder kr. - ud over den betydelige gæld som selskabet blev stiftet med (gammel metrogæld ( M1/M2) og en medfinansiering af metrocityringen (M3), se By & Havns egne beregninger [2]). Den betydelige overbelåning af By & Havns ubebyggede arealer betød, at By & Havn ikke havde råd til at afskrive byggegrunden på Amager Fælled, da lokalplanen for Ørestad Fælled kvarter (strandengen) blev opgivet politisk i 2017. Grunden var efter en uafhængig valuar-vurdering prissat til af have en netto-værdi for By & Havn på 522 mio. kr. i 2017-regnskabet. Men den kraftige politiske overbelåning af By & Havn betød, at den daværende direktør i By & Havn i 2016, Jens Kramer Mikkelsen, skrev til Økonomiforvaltningen i København, at hvis By & Havn skulle kunne afdrage sin gæld, skulle selskabet populært sagt ”slå markedet” [3]. Det sidste er en metafor for at By & Havn skal have mulighed for at bygge trættere/højere, så der kan presses flere etage-kvadratmeter ud af de resterende byggegrunde. Så på trods af, at By & Havn siden 2014 har været begunstiget af historisk lave renter [4], hvilket både har betydet at rentebetalingen på By & Havns gæld har været markant mindre, men også at indtægterne fra grundsalget har været markant større, da den lave rente medførte at de nye bolig kunne sælges til højere priser - ikke mindst i København. Den gennemsnitlige kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed i København er derfor vokset fra: 26.474 kr./m2 i 2013 til foreløbig 50.898 kr./m2 i 2021 [5]. Den historiske lære er sådan set ret klart. Folketinget vedtager ved lov at oprette en specifik Københavns gælds-facilitet ( By & Havn). I loven anvender der optimistiske forudsætninger. Men efterfølgende er det politisk for fristende at overbelåne gældsopbevarings-faciliteten, når ny infrastruktur skal finansieres - fordi det på den korte bane (nogle valgperioder) politisk er en gratis omgang. Problemet er, at når det bliver mere og mere åbenlyst, at dele af By & Havns gæld er ubetalelig, sker der tre ting. 1) Man undersøger om den kommunale grundspekulation i tættere og højere byggeri kan intensiveres, 2) man undersøger om der er ubebyggede grunde i byen – herunder grønne og måske fredede områder – der kan bebygges og 3) først derefter overvejes det om kommunen og staten er nødt til at tilføre By & Havn ny egenkapital, så selskabet bliver mindre økonomiske insolvent.

Det var præcist det forløb vi så omkring Amager Fælled !

Hvis ikke politikerne havde overbelånt By & Havn med op mod 9,5 mia. kr. - havde det ikke været noget stort problem af afskrive byggegrundene på Amager Fælled i 2017 regnskabet. Men politikerne havde valgt at overbelånt By & Havn med op mod 2,3 mia. kr. i forbindelse med finansieringen af Sydhavnsmetroen m.m. og prisen for det var at København overtog 40% af statens gældsforpligtigelser i By & Havn i 2014 [6]. Finansministeriet påstod godt nok at 40% af By & Havn havde en positiv nutidsværdi på 2 ¼ mia. kr. ved at tilbagediskontere By & Havn indtægter fra 2075 til 2014. Men det var rent fup og svindel. Hvilket Rigsrevisionen gjorde opmærksom på i et usædvanligt høringssvar til anlægsloven [7]:

I ”Bemærkninger til lovforslaget” er der angivet en værdi af By & Havn I/S i forbindelse med statens overdragelse af 40 af sine 45 pct.s ejerandel til Københavns Kommune. Den samlede værdi af By & Havn I/S er sat til 5-6 mia. kr. Oplysningerne om værdiansættelsen er baseret på beregninger af værdien af Ydre Nordhavn i et notat udarbejdet af et konsulentfirma (Deloitte red). Rigsrevisionen har haft lejlighed til at gennemgå notatet, og skal bemærke, at det i notatet pointeres, at der hverken ligger revision eller review til grund for notatet, og at notatet alene er udarbejdet i forbindelse med gennemgangen af beregningsmodellen for en estimeret værdi af Ydre Nordhavn. Rigsrevisionen kan endvidere konstatere, at notatet er udarbejdet før principaftalens indgåelse og dermed ikke afspejler konsekvenserne af, at By & Havn I/S skal indskyde midler i forbindelse med Cityringens forgrening i Sydhavnen. Rigsrevisionen har drøftet notatet med konsulentfirmaet og tilkendegivet, at der er usikkerheder forbundet med værdiansættelsen. Konsulentfirmaet har oplyst, at notatet ikke er udtryk for konsulentfirmaets vurdering af værdiansættelsen af By & Havn I/S, dvs. at det ikke har været en due diligence-opgave, men alene tjener til belysning af, om den anvendte beregningsmodel for værdien af Ydre Nordhavn regner rigtigt. Herudover beskriver konsulentfirmaet i notatet netop de usikkerheder, der er knyttet til de faktorer, der indgår i beregningsmodellen for værdiansættelsen af Ydre Nordhavn. Påvirkningen af og usikkerhederne ved faktorerne fremgår af notatets talmateriale. Endelig skal det bemærkes, at konsulenthuset efter det oplyste ikke under de møder konsulenthuset havde med deltagelse af repræsentanter fra Transportministeriet, Finansministeriet, Københavns Kommune og ledelsen i By & Havn I/S blev gjort bekendt med, at rapporten ville blive anvendt til værdiansættelse af By & Havn I/S til dagsværdi. Hvis konsulenthuset var blevet gjort bekendt hermed ville konsulenthuset efter det oplyste have gjort de involverede parter opmærksom på, at den udarbejdede rapport ikke var egnet til at danne grundlag for værdiansættelse af By & Havn I/S til dagsværdi. Det skyldes særligt, at der alene blev foretaget gennemgang af de i modellen anvendte forudsætninger for beregning af dagsværdi af Ydre Nordhavn, mens værdierne for den resterende del af By & Havn alene er oplyst af ledelsen i By & Havn I/S.

MEN denne sønderlemmende kritik af Finansminister Bjarne Corydons ikke eksisterende beslutningsgrundlag, fik ingen konsekvenser. Et enigt Folketing havde ’stoppet vat i ørene’ og vedtog den 5. februar 2015 enstemmigt anlægsloven for Sydhavnsmetroen m.m. [8].

LYNETTEHOLM

NU genopføres denne politisk farce så igen med Lynetteholm-projektet. Denne gang foreligger der ikke noget anlægsbudget for det samlede projekt, ligesom det samlede projekt heller ikke endnu er blevet miljøvurderet. De forventede anlægsomkostninger til etablering af jorddepotet Lynetteholm vurderes i lovbemærkningerne til at beløber sig til omkring 2,5 mia. kr.. Men det var før stålpriserne for eksempel steg med 100% og By & Havn skal indkøbe omkring 17.000 ton stål [9]. Indtægterne fra modtagelse af overskudsjord er endnu mere usikre og tvivlsomme og da det handler om 80 mio. ton, er det ikke helt ligegyldig. I den næste fase skal By & Havn belåne byggegrundene på Lynetteholm - grunde der i dag befinder sig på bunden af Øresund – for at gælds-finansiere en havnetunnel og en metro. Belært af erfaring vil disse hypotetiske byggegrunde blive prissat højt og da der går 20-30 år før der er måske er nogle grunde der kan sælges, er det også en gratis omgang - altså for de nuværende politikere. For at helgarderer, har Transportminister Benny Engelbrecht udtalt, at det ikke kan udelukkes at der slet ikke sælges nogle grunde – det kan være at der bare kommer til at går nogle får på Lynetteholm [10]. Se det er en interessant problemstilling, hvordan belåner man nogle kommunale får på Lynetteholm – og hvordan bliver de 12,7 mia. kr. værd (By & Havns gældsramme i Folketingets aftale om infrastrukturplan 2035, vedtaget den 28. juni 2021)? Men det går nok som det plejer, man vedtager en lille salami-skive i Folketinget - på forkerte præmisser - og så vokser 'gælds-pølsen' sig bare større og større med tiden, løsrevet fra det hypotetiske indtægtsgrundlag. Hvis det ikke er tilstrækkeligt at smide de ubetalte milliard regninger i børneværelset, så må de parkeres hos børne-børnene, naturligvis pakket pænt ind i en politisk retorik om en bæredygtig byudvikling og betalelige boliger i København både til børnene og børnebørnene (!)